Прогноз цен на недвижимость в Испании 2013-2014

Без сомнения, 2012 год был самым трудным годом для сектора недвижимости в Испании. Цены на жилье неуклонно падали. Выселения граждан из объектов недвижимости с просроченными платежами по ипотеке, которые продолжались весь 2012 год, в конце года вошли в свою пиковую фазу. Начались массовые демонстрации против банков, прокатившиеся по всей стране. Особенно страсти накалились в муниципалитете Валенсия. В этой ситуации правительство Мариано Рахойя объявило о ряде мер по изменению существующей модели погашения кредита, т.к. выселение было "тренд темой" на протяжении 2012 года. Особенно подчеркивается решение правительства по осуществлению двухлетнего моратория, где выселение не может грозить семьям, которые отвечают определенным характеристикам. Тем не менее, критики односторонности этих мер очень много. Например, в докладе “Ассоциации пользователей Банковского дела и страхования” (Adicae) говорится, что проблемы выселения еще не закончились, и прогнозируется усугубление проблем в 2013 и 2014 гг.

Также в конце 2012 года принят новый закон по арендной плате и создание нашумевшего «плохого банка» для возможности аккумулирования “мертвых” активов недвижимости и возможности в будущем формирования ценообразования и большего влияния государства на оживление финансовых институтов и промоторских компаний на рынке недвижимости в Испании.

И хотя никто не знает, являются ли эти решения правильными и будут ли иметь положительный эффект или нет, многие эксперты сходятся во мнении, что принятые меры не обеспечат рост рынка жилья в 2013 – 2014 годах. И чтобы раскрыть тему возможного движения цены на рынке жилья в Испании, хотелось бы остановиться на 5 моментах:

Снижение цен

С середины 2008 года цены на жильё в Испании неуклонно снижались. В среднем, по стране индекс падения цены недвижимости, относительно своего пика в апреле 2007 года, составил 34,7%. Кажется, что все отраслевые эксперты сходятся во мнении, что отрицательная динамика продолжится, но уже не такими темпами, а некоторые решения правительства и банковского сектора могли бы уже в 2013 году обеспечить “дно” падению цен. Хотя существуют более пессимистичные прогнозы: как сообщалось в британской газете The Daily Telegraph, консультация Акунья & Asociados считает, что цены на жилье будут продолжать снижаться, и в своем докладе «Состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости в Испании», говорит, что состояние текущих цен может опуститься еще на 31% в течение следующих пяти лет.

Радикальным также является прогноз Борха Матео, автора “Как выжить собственности и сотрудникам инвестиционного банка в Лондоне”. Известный в отрасли своими катастрофическим прогнозами (которые в большинстве случаев сбывались), он говорит, что "к концу 2013 года цены упадут в среднем на 20% по сравнению с 2012. Он считает, что "даже в 2012 году, во многих случаях цены похожи на мыльный пузырь". А что, "по сравнению с пиком цен в третьем квартале 2006 года - цены на квартиры на вторичном рынке упадут до 48%". В 2006 году он прогнозировал, что цены на дома упадут на 75% и 85% в реальном выражении (с учетом накопленной инфляции) к 2019 году. Со своей стороны, Испанская ипотечная ассоциация (la Asociación Hipotecaria Española ) ожидает, что цены в этом году безусловно коснутся дна.

Все больше дешевых объектов аренды

Со слов министра развития Аны Пастор, "в декабре прошлого года вступили в силу рыночные реформы, проведенные правительством, и это, несомненно, приведет к увеличению предложений на рынке жилья", и в результате будет "снижение цен". Нужно иметь также в виду, что продолжающаяся тенденция к смягчению законов Испании по отношению к неплательщикам арендной платы, ведет к нецелесообразности инвестиционных вложений в арендный сектор. А бывшие в аренде квартиры дополнительно появятся на рынке, будучи выставленными на продажу арендодателями, отчаявшимися быть защищенными испанским законодательством.

Снижение объемов продаж

По прогнозам acitbva.com - сайта крупнейшего испанского банка BBVA, который направлен на распространение финансовой информации, учитывая смутные перспективы трудоустройства сегодняшних безработных, "продажи квартир не сильно активизируются, без улучшения наших экономических условий, даже при внедрении во второй половине года мер, предполагаемых правительством". В начале 2013 года уже видно, что этот год будет не намного менее сложный, чем 2012. Тем более, повышение НДС с 01.01.2013 с 4% до 10% для компаний застройщиков сделало менее привлекательным первичное жильё.

Цены на жильё в Испании завышены

Цена на жилье в Испании завышена на 20%. Это нашло свое отражение в индексе, составленном журналом The Economist, основанном на отношении между суммой продажи имущества и арендной платой для расчета доступного жилья. Три года назад, по публикациям, это превышение экономически обоснованной цены составляло 55%. Несмотря на резкую коррекцию цен в последние четыре года, и несмотря на падение с показателями от 25% до 30%, британское издание считает, что есть еще возможность для движения вниз.

Испания больше не является, однако, одной из тех стран, где цены на жилье сильно завышены. Это 20% превышение цен над реальным рынком не такое явно выраженное как, например, 69% в Гонконге, 57% в Сингапуре, 78% в Канаде и 50% во Франции. Что касается Франции, то The Economist прогнозирует массовые увольнения, и французская нация стоит перед обвалом жилищного рынка как испанского, аналогично тому, что произошло в Испании в результате сильного перепроизводства из-за строительного бума, на фоне обозначившегося высокого уровня безработицы в 26,6%, не забывая естественно и о проблемах, с которыми сталкивается финансовый сектор.

Напротив, в таких странах, как Япония и Германия, у цен все еще есть возможность роста вверх на 37% и 7%, соответственно. Индекс также показывает падение цен на жилье в Испании на 9,3% в прошлом году. Он большой, если взять во внимание все проанализированные страны. Это больше на 6,8% падения, зарегистрированного в Нидерландах, на 5,7% в Ирландии или 4% от Италии. И сильный контраст по сравнению с увеличением зарегистрированным в Гонконге, где цены выросли на 21,8%, или 10,5% в Австрии и 4,3% в США в 2012 году.

Позитивный вектор

Наконец, большинство аналитиков сходятся во мнении, что настало время переосмыслить взгляд на жилье, не рассматривать его в ближайшее время как инвестиционный продукт, понимая, что покупка не будет привлекательной для коротких инвестиций. С этой точки зрения, в 2013 году на рынок скорее всего уже выйдут покупатели, с так называемым “отложенным покупательским спросом”, т.е. владельцы финансов, нуждающиеся или желающие улучшения своих жилищных условий, но ожидающие уже несколько лет обвала цен на недвижимость в Испании. Если иметь в виду региональные динамики цен, то цены на недвижимость в Барселоне, и некоторых других провинциях, гарантированно близки к минимальным и соответствуют ценам на жильё 2003 года, т.е. 10 летней давности. Это подтверждает и президент Барселона Митинг Поинт, он считает что цены на жильё в Барселоне и на побережье Каталонии будут расти уже начиная с конца 2013 года, и что до осени 2013 года как раз тот неплохой момент, когда покупка недвижимости в Испании не лишена смысла. Принимая во внимание, что в последние годы доля покупки недвижимости в Барселоне и на Коста Брава иностранными гражданами составляет более 50% от общих сделок купли-продажи и ожидая вступления в силу в 2013 году закона о предоставлении вида на жительство иностранным гражданам, вне зависимости от их гражданства, при покупке объекта жилья стоимостью более 160 000 евро, можно предположить однозначное увеличение сделок купли-продажи в среднем ценовом сегменте.

Этого же мнения придерживаются и эксперты по недвижимости, которые собрались на XXIV Генеральной ассамблее коллектива, который состоялся в Бильбао. Они считают, что дно цен можно ловить прямо сейчас, “и что трудно будет найти лучшую цену, в случае хорошего жилья, если оно грамотно построено и имеет хорошее расположение”.

Оскар Мартинес, президент Генеральной Ассамблеи экспертов XXIV, говорит: “настало хорошее время делать покупки”.

Эксперты отмечают, что многие предложения вторичного рынка не будут уже на много ниже настоящих, по их мнению “к снижению цен будут склонны объекты плохо построенные или неудачно расположенные. Именно таких объектов большинство на сегодняшний день в Испании из почти 500 000 рынка непроданной недвижимости”, отметили участники Ассамблеи. По данным Еврокомиссии средняя цена дома в Испании в настоящее время 1565,6 евро за квадратный метр, это минимальная цена, начиная с середины 2004 года.