При продаже недвижимости, стороны могут произвести сделку разными способами, например, частный договор или публичный акт, подписанный у нотариуса.

Таким образом, подписание сделки у нотариуса не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Причина? Этот способ гарантирует, что соглашение является законным и на 100% безопасным, поскольку действия этих государственных должностных лиц дают большую правовую определенность договаривающимся сторонам. Частный контракт, со своей стороны, имеет такую же силу, но не те же гарантии.

Функции нотариуса
По мнению самих нотариусов, «публичный акт купли-продажи заслуживает доверия. Это доказательство того, что обе стороны согласны с продажей недвижимости и выражают готовность соблюдать то, что они подписывают. Нотариус подтверждает эти обязательства в публичном акте, так что ни одна из сторон не может отказаться от того, что она заявила. Публичный акт — это привилегированное свидетельство в суде. Публичный акт обеспечивает правовую безопасность. Помимо удостоверения операции и ее условий, нотариус проверяет и удостоверяет, что аспекты, включенные в частный документ, соответствуют действительности и соответствуют закону».

Например, нотариус проверяет личность, дееспособность и законность покупателя и продавца, а также документы, подтверждающие, что недвижимость без обременений, что ее описание совпадает с тем, что указано в описательной и графической кадастровой сертификации, и что она имеет сертификат пригодности для жилья или энергетический сертификат, необходимые для сделки.

К этому добавляется, что нотариус имеет юридическое обязательство беспристрастно консультировать и объяснять договаривающимся сторонам, что они делают, а также правовые последствия, вытекающие из их действий: то есть тот, кто продает, теряет собственность, а тот, кто покупает не может пожалеть об этом, кроме предусмотренных законом случаев.

В блоге notarios en red подчеркивается, что «в испанской правовой системе действует принцип свободы формы, то есть публичный акт не требуется для существования договора купли-продажи. Вы можете оформить его как хотите, однако последствия частного документа даже в присутствии свидетелей очень далеки от силы публичного акта. Таким образом, оформление продажи недвижимости в присутствии нотариуса поможет до, во время и после оформления публичного акта купли-продажи».

Фактически, в тот же день, когда будет выдан акт купли-продажи, нотариус отправит копию документа, а также ипотечного акта в электронном виде в Земельный кадастр, если покупатель финансирует приобретение за счет кредита. «Это гарантирует, что вас не затронут возможные последующие проблемы со стороны продавца (предыдущего владельца), такие как залоговое удержание или судебный процесс. В ближайшие дни после подписания, нужно оплатить налоги в установленный законом срок», - уточняют чиновники.

С другой стороны, акт оформляется или хранится в нотариальном протоколе, из которого можно получить новые копии, ознакомиться с данными, узнать, что было согласовано и на каких условиях была оформлена продажа. Таким образом, договор купли-продажи не может быть утерян.

Выбор нотариуса
Чаще всего покупатель выбирает нотариуса, у которого должен быть подписан публичный акт, так как выбор нотариуса — это ответственность того, кто должен оплатить большую часть нотариальных расходов.

Но если есть соглашение между сторонами, они могут пойти к кому захотят, это не обязательно должно быть место, где находится собственность, или место жительства какой-либо из сторон.

Напомним, что в настоящее время в Испании около 3.000 нотариусов и что на сайте Генерального совета нотариусов есть поисковая система для поиска ближайших из них.

Стоимость обращения к нотариусу и кто должен ее брать на себя
Продажа связана с рядом расходов и уплатой налогов. С налоговой точки зрения, например, покупатель должен принять на себя Налог на документально подтвержденные правовые акты (AJD) и налог на передачу прав собственности (ITP) в случае вторичного жилья (или AJD и НДС, если это новостройка. Продавец, с другой стороны, должен платить налоги в отчете о прибылях и убытках (IRPF), если имеется прирост капитала, а также налог Plusvalia.

В случае расходов, основными являются нотариальные протоколы (нотариальные сборы), протоколы реестра (стоимость регистрации дела в реестре собственности) и протоколы управления (счет менеджеров, если вы поручите им выполнить от вашего имени процедуры, такие как ликвидация налогов).

В случае нотариусов, сборы регулируются правительством (это фиксированный сбор с 1989 года), и они одинаковы для всех нотариусов в Испании; то есть выплачивается одинаковая сумма, независимо от того, где находится недвижимость, и от нотариуса, у которого подписывается акт, хотя при этом учитывается стоимость собственности. Однако, учитывая конкуренцию между нотариусами, они могут предлагать скидки до 10%. Как правило, цены от 600 до 875 евро, в зависимости от стоимости недвижимости.

Как уточняет Генеральный совет нотариусов, «сборы составляют лишь небольшую часть того, что оплачивается у нотариуса. Большая часть счета - это резерв для покрытия налогов, регистрационных сборов и других возникающих расходов, которые нотариус оплачивает от имени клиента».

Кроме того, добавляет он, «нотариальный счет полностью покрывает внесудебную государственную службу: офисы, зарплату профессиональной команды, страхование гражданской ответственности, компьютеризацию, сохранение документов, содержание нотариальных колледжей ... только часть суммы соответствует оплате услуг нотариуса. Нотариус обязан выставить вам подробный счет за свои услуги и соответствующие расходы. Если у вас возникнут вопросы по поводу вашего счета, нотариальная коллегия рассмотрит его бесплатно».

И кто должен за это платить? Это зависит от того, о чем договариваются стороны, поскольку закон оставляет свободу покупателю и продавцу. В случае отсутствия соглашения будут применяться юридические критерии, то есть это будет зависеть от законодательства каждого автономного сообщества. Например, в Наварре, если ничего не согласовано, покупатель и продавец будут платить поровну. В Каталонии же покупатель оплачивает 100%.

В случае отсутствия соответствующего законодательства, статья 1.455 Уголовного кодекса устанавливает, что «расходы по выдаче документов будут оплачены продавцом, а расходы на первый экземпляр, а остальная часть после продажи будет оплачена покупателем, если не согласовано иное.